韩国的楼市已连跌了一年。最热的首尔房价早已暴跌超30%，部分区域房价跌了40%，成交量更是暴跌70%。2021年的时候，韩国房价一路狂飙，五年平均涨幅80%，首尔房价一度超过15万元人民币/平方米，高居全球第二。这背后是韩国的特色“传贳（shi，第四声）房”，也叫全租房制度，就是房客按照房价的一定比例（50%-80%左右），给了房东押金，就可以“免费”住，不用再交房租。一般是两年为期，房客退房，房东全数退还押金。
但本质上，这是一种贷款，那一大笔押金就是房东向房客借的钱，以房子做抵押，支付利息的方式就是给房客免租金。其实，韩国楼市的“繁荣”是建立在所谓的全租房基础之上的。这个炒房体系让年轻人白嫖房子，却又被这种方式玩弄于股掌间。60年代后，韩国经济起飞，房地产对导出的国策似乎没有帮助，政府禁止银行为开发商和买房需求提供贷款。
因此，全租房的细节就渐渐形成了。简单来说，房客可以借给房东一笔钱，大多数是房价的50%-80%，房子就能免费住。两年后，房东还钱，租客还房，两清。利率保持低位，房价永远上涨，似乎这个炒房“游戏”可以一直下去。但现实是残酷的。2021年8月至2022年7月，韩国六次加息。随之，贷款利率上升，买房的人还贷成本有所增加。而那些从银行贷款租房的人，负担也加重，转向普通的月租房。
当租客想退租，向房东要回全部押金时，很多房东因为都是“投机炒房”（拿着A租客的押金付B房的首付，B房的押金付C房的首付），无法退回押金，只能选择卖房，卖房的越来越多，这样房价就会越来越低。房地产泡沫便开始破裂。曾有媒体曝出，有炒房客靠着传贳方式在首尔买了280套房子，最终由于杠杆加太多，资金链断裂，房东直接消失，数百名租客毕生的积蓄顷刻之间化为乌有。
业内人士指出，此次房价下跌主要是由于全球经济形势不佳，加上韩国政府的调控政策，导致购房需求大幅减少。此外，一些地区的房屋供应过剩也是导致价格下跌的原因之一。在这种情况下，很多人开始担心韩国的房地产市场是否会出现崩盘。但是，专家认为，目前的情况还不足以引发崩盘，因为政府已经开始出手干预，并且市场需求仍然存在。
2021年8月至2022年7月，韩国六次加息。随之，贷款利率上升，买房的人还贷成本有所增加。而那些从银行贷款租房的人，负担也加重，转向普通的月租房。当租客想退租，向房东要回全部押金时，很多房东因为都是“投机炒房”（拿着A租客的押金付B房的首付，B房的押金付C房的首付），无法退回押金，只能选择卖房，卖房的越来越多，这样房价就会越来越低。房地产泡沫便开始破裂。
曾有媒体曝出，有炒房客靠着传贳方式在首尔买了280套房子，最终由于杠杆加太多，资金链断裂，房东直接消失，数百名租客毕生的积蓄顷刻之间化为乌有。长租公寓这个行业，就像一个庞氏资金盘，二房东靠非法集资钱滚钱。但当资金链断裂时，租客会遭受重创，甚至有些人选择终结自己的生命。在韩国，全租房已经崩盘了，房东们被债务缠身，而租客也面临押金损失以及还贷的困境。
因为房东往往没有足够的财力还款，而自己也没有一丁点产权，被迫把债务转嫁给自己。对于普通人来说，这真是一场噩梦，但谁又能想到，泡沫一旦被戳破，最倒霉的还是普通人。韩国政府通过多种方式对房产市场实施调控，包括增加土地供应、收紧贷款政策、课征空置税等。其中，在2010年实行的房地产调控政策中，对房地产交易的限制最为严格。不过，由于房地产市场的地区差异性较大，韩国的调控政策并不完全适用于所有地区。
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